令和４年度税制改正で住宅ローン控除の適用期限が令和７年まで４年間延長されるとともに、その中身についても大幅な改正が行われました。
そこで今回は、令和４年から住宅ローン控除がどう変わるのか、改正の背景や具体的な変更点など詳しく解説します。
改正のポイント（主要項目の改正の背景、変更点）
令和４年度税制改正で、借入限度額、控除率、控除期間といった主要項目に関して大幅な改正が行われました。
まずは、その主要３項目の改正の背景と変更点について解説します。
借入限度額／２０５０年カーボンニュートラル実現のため省エネ性能等が高い住宅を優遇
借入限度額は、国が目指す「２０５０年カーボンニュートラル」を実現する為に、以下のように改正されました。
- 省エネ性能等が高くなるほど借入限度額が大きくなるようになりました。（省エネ性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置）
- 令和６年以降に建築確認を受けた新築住宅については、省エネ基準を満たさない住宅は借入限度額がゼロ（住宅ローン控除の対象外）になりました。（省エネ基準への適合を要件化）
- 上記省エネ性能等に応じた借入限度額の設定をする為に、住宅の区分が省エネ性能等に応じて細分化されました。（買取再販住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅、その他の住宅の区分を新設）
ここが変わった！
令和４年度改正で、借入限度額（大、小）を区分する基準が「消費税率（特定取得、特定取得以外）」から「住宅の種類（省エネ性能等）」に変わりました。
改正前の借入限度額は、「消費税率８％引上げに伴う経済対策」として増額されたので、「認定住宅」と「一般住宅」に区分した上で、消費税率に応じて借入限度額が区分されていました。（従って消費税率を確認して借入限度額を判断）
- 認定住宅（新築の認定住宅）
- 特定取得（消費税率８％、１０％）５千万円
- 特定取得以外（消費税率０％、５％）３千万円
- 一般住宅（上記認定住宅以外）⇒新築、中古、省エネ性能等問わない
- 特定取得（消費税率８％、１０％）４千万円
- 特定取得以外（消費税率０％、５％）２千万円
改正後の借入限度額は、「２０５０年カーボンニュートラル」の実現の為に省エネ性能等が高い住宅を優遇するようになったので、「新築住宅、買取再販住宅」と「買取再販住宅以外の中古住宅」に区分した上で、省エネ性能等に応じて借入限度額が区分されるようになりました。（従って省エネ性能等を確認して借入限度額を判断）
- 新築住宅、買取再販住宅
- 認定住宅（令和４年５年）５千万円（令和６年７年）４.５千万円
- ZEH水準省エネ住宅（令和４年５年）４.５千万円（令和６年７年）３.５千万円
- 省エネ基準適合住宅（令和４年５年）４千万円（令和６年７年）３千万円
- その他の住宅（令和４年５年）３千万円（令和６年７年）２千万円又は控除無
- 買取再販住宅以外の中古住宅⇒消費税率問わない
- 認定住宅等（令和４年５年６年７年）３千万円
- その他の住宅（令和４年５年６年７年）２千万円
控除率／会計検査院の指摘を受け引下げ
控除率は、現下の低金利の下、実際の住宅ローンの金利（金利１％未満が７８％）が住宅ローン控除の控除率（１％）を下回っているという会計検査院の指摘を受けて、以下のように改正されました。
- 控除率が１％から０．７％に引下げられました。
控除期間／当面の経済状況を踏まえ上乗せ
控除期間は、現下の経済状況を踏まえた当面の対応として、以下のように改正されました。
- 新築住宅等につき控除期間が１０年から１３年に上乗せされました。
ここが変わった！
令和４年度改正で、控除期間（１３年、１０年）を区分する基準が「消費税率（１０％で特例該当１３年）」から「住宅の種類（新築、買取再販１３年）」に変わりました。
改正前の控除期間は、「消費税率１０％引上げに伴う経済対策」として控除期間１３年の特例（特別特定取得、特例取得、特別特例取得）ができたので、消費税率１０％で特例要件に該当する場合は控除期間１３年、それ以外は原則の控除期間１０年、というように控除期間が区分されていました。（従って消費税率と特例要件を確認して控除期間を判断）
- 特例⇒新築、中古、省エネ性能等問わない
- 特別特定取得（消費税率１０％、入居期限）１３年
- 特例取得（消費税率１０％、コロナで入居遅延、契約期限、入居期限）１３年
- 特別特例取得（消費税率１０％、契約期限、入居期限）１３年
- 原則⇒新築、中古、省エネ性能等問わない
- 上記３つの特例以外１０年
改正後の控除期間は、「当面の経済対策」として新築住宅等は控除期間１３年、それ以外は控除期間１０年、というように、住宅の種類に応じて一律に控除期間が区分されるようになりました。（従って住宅の種類を確認して控除期間を判断）
- 新築住宅、買取再販住宅
- 認定住宅（令和４年５年６年７年）１３年
- ZEH水準省エネ住宅（令和４年５年６年７年）１３年
- 省エネ基準適合住宅（令和４年５年６年７年）１３年
- その他の住宅（令和４年５年）１３年（令和６年７年）１０年又は控除無
- 買取再販住宅以外の中古住宅⇒消費税率問わない
- 認定住宅等（令和４年５年６年７年）１０年
- その他の住宅（令和４年５年６年７年）１０年
また、控除期間が１３年の場合の住宅ローン控除の計算のしかたも改正前と改正後で変わりました。（控除期間が１０年の場合は変わりません）
改正前の特例１３年は、「消費税率１０％引上げに伴う経済対策」なので、通常の住宅ローン控除を１０年間行った後に、期間を３年間延長して２％増税分の追加控除を行います。
改正後の新築住宅等１３年は、「当面の経済対策」なので、単純に通常の住宅ローン控除を１３年間行います。
改正内容比較一覧（改正前、改正後）
上記３つ（借入限度額、控除率、控除期間）が令和４年度税制改正の主要な改正項目になりますが、それ以外の改正項目も含め、今回の改正内容を改正前と改正後でどのように変わったのか以下で一覧にまとめておきます。
下記表の改正前の借入限度額と控除期間は、改正後の区分に対応する金額と年数で、区分のしかたではありません。区分のしかたは、前述の通り、借入限度額であれば特定取得か特定取得以外か、控除期間であれば特別特定取得・特例取得・特別特例取得かそれ以外か、消費税率を中心に行います。
| 赤色が改正箇所 | 改正前 | 改正後 | |
| 入居年 | 令和３年以前 | 令和４年・５年 | 令和６年・７年 |
| 借入限度額 新築・買取再販住宅※１ （改正前：新築住宅） | |||
| 認定住宅※２ （改正前：認定住宅） | ５,０００万円 | ５,０００万円 | ４,５００万円 |
| ZEH水準省エネ住宅※３ （改正前：一般住宅） | ４,０００万円 | ４,５００万円 | ３,５００万円 |
| 省エネ基準適合住宅 （改正前：一般住宅） | ４,０００万円 | ４,０００万円 | ３,０００万円 |
| その他の住宅※４ （改正前：一般住宅） | ４,０００万円 | ３,０００万円 | ２,０００万円※６ ０円※６ |
| 借入限度額 買取再販以外の中古住宅 （改正前：中古住宅） | |||
| 認定住宅等※５ （改正前：一般住宅） | ４,０００万円※７ ２,０００万円※７ | ３,０００万円 | 同左 |
| その他の住宅※４ （改正前：一般住宅） | ４,０００万円※７ ２,０００万円※７ | ２,０００万円 | 同左 |
| 控除率 | １．０％ | ０．７％ | 同左 |
| 控除期間 新築・買取再販住宅※１ （改正前：上記区分無） | １３年特例 １０年原則 | １３年 | １３年認定住宅等 １０年その他住宅 |
| 控除期間 買取再販以外の中古住宅 （改正前：上記区分無） | １３年特例 １０年原則 | １０年 | 同左 |
| 適用対象者の所得要件 適用年の合計所得金額 | ３,０００万円以下 | ２,０００万円以下 | 同左 |
| 床面積要件 | ５０㎡以上 | ５０㎡以上 | 同左 |
| 床面積緩和要件 ４０㎡以上 | 所得１千万円以下 特別特例取得に該当 | 所得１千万円以下 令和５年までに新築の建築確認 | 同左 |
| 中古住宅の築年数要件 | 耐火２５年以内 非耐火２０年以内 | 昭和５７年以降に建築された住宅 | 同左 |
| 借入金の年末残高証明書 確定申告時、年末調整時 | 提出必要 | 令和５年入居から提出不要 | 同左 |
| 新築工事請負契約書写等 確定申告時 | 提出必要 | 令和５年入居から提出不要 | 同左 |
| 住民税の控除限度額 | 最高１３６,５００円 | 最高９７,５００円 | 同左 |
※１「買取再販住宅」とは、中古住宅を宅地建物取引業者が一定のリフォームにより良質化した上で販売する住宅。
※２「認定住宅」とは、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅。
※３「ZEH水準省エネ住宅」のZEH（ゼッチ）とは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（断熱、省エネ、創エネで住宅のエネルギー収支が正味で概ねゼロになる住宅）。
※４「その他の住宅」とは、省エネ基準を満たさない住宅。
※５「認定住宅等」とは、認定住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅）、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅。
※６「新築・買取再販住宅」のうち「その他の住宅」の令和６年入居以降の借入限度額
・令和５年までに新築の建築確認を受けた場合「２,０００万円」
・令和６年以後に建築確認を受けた場合は、
・登記簿上の建築日付が令和６年６月以前の場合「２,０００万円」
・登記簿上の建築日付が令和６年７月以後の場合「０円」
※７「中古住宅」の「改正前」の借入限度額
・売主が事業者の場合（消費税あり⇒特定取得）「４,０００万円」
・売主が個人の場合（消費税なし⇒特定取得以外）「２,０００万円」
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関連記事借入金の年末残高証明書の提出不要について詳しくは以下の記事をご覧ください。
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年間控除限度額比較一覧（改正前、改正後）
年間控除限度額の改正前と改正後の比較一覧も載せておきます。
| 赤色が改正箇所 | 改正前 | 改正後 | ||
| 入居年 | 令和３年以前 原則１０年 | 令和３年以前 特例１３年 | 令和４年５年 | 令和６年７年 |
| 新築・買取再販住宅 （改正前：新築住宅） | 下段： 個人間売買 | 下段： 後半３年間 | 下段： 対象外の場合 | |
| 認定住宅 （改正前：認定住宅） | ５０万円 | ５０万円 ３３.33万円 | ３５万円 | ３１.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 （改正前：一般住宅） | ４０万円 | ４０万円 ２６.66万円 | ３１.5万円 | ２４.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 （改正前：一般住宅） | ４０万円 | ４０万円 ２６.66万円 | ２８万円 | ２１万円 |
| その他の住宅 （改正前：一般住宅） | ４０万円 | ４０万円 ２６.66万円 | ２１万円 | １４万円 ０円 |
| 買取再販以外の中古住宅 （改正前：中古住宅） | ||||
| 認定住宅等 （改正前：一般住宅） | ４０万円 ２０万円 | ４０万円 ２６.66万円 | ２１万円 | 同左 |
| その他の住宅 （改正前：一般住宅） | ４０万円 ２０万円 | ４０万円 ２６.66万円 | １４万円 | 同左 |
最大控除額比較一覧（改正前、改正後）
最大控除額の改正前と改正後の比較一覧も載せておきます。
| 赤色が改正箇所 | 改正前 | 改正後 | ||
| 入居年 | 令和３年以前 原則１０年 | 令和３年以前 特例１３年 | 令和４年５年 | 令和６年７年 |
| 新築・買取再販住宅 （改正前：新築住宅） | 下段： 個人間売買 | 下段： 対象外の場合 | ||
| 認定住宅 （改正前：認定住宅） | ５００万円 | ６００万円 | ４５５万円 | ４０９.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 （改正前：一般住宅） | ４００万円 | ４８０万円 | ４０９.5万円 | ３１８.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 （改正前：一般住宅） | ４００万円 | ４８０万円 | ３６４万円 | ２７３万円 |
| その他の住宅 （改正前：一般住宅） | ４００万円 | ４８０万円 | ２７３万円 | １４０万円 ０円 |
| 買取再販以外の中古住宅 （改正前：中古住宅） | ||||
| 認定住宅等 （改正前：一般住宅） | ４００万円 ２００万円 | ４８０万円 | ２１０万円 | 同左 |
| その他の住宅 （改正前：一般住宅） | ４００万円 ２００万円 | ４８０万円 | １４０万円 | 同左 |
まとめ
いかがだったでしょうか。借入限度額や控除期間について、改正前は「特定取得以外（個人間売買０％、５％）」「特定取得（８％、１０％）」「特別特定取得（１０％）」「特例取得（１０％）」「特別特例取得（１０％）」と消費税率を中心に判断していましたが、改正後は「住宅の種類（省エネ性能等）」で判断するように変わりました。
住宅ローン控除は年々複雑化して、これから改正後の住宅ローン控除の申告を行う場合や、改正後に慣れてから過年度分の改正前の住宅ローン控除を行う場合など、改正前と改正後で頭の切り替えが必要になるので違いをまとめておきました。ご活用ください。
