住宅ローン控除！特定取得とは？特別特定取得とは？まとめ

年末調整や確定申告で出てくる住宅ローン控除の「特定取得」と「特別特定取得」。どこがどう違うのか、いまいち全体像がつかめないという方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は特定取得と特別特定取得について、それぞれの位置づけが分かるように意義に加え立法趣旨や取扱いについて詳しく解説します。更に特別特定取得に該当した場合の控除期間１３年の特例措置の適用要件や計算方法についても解説します。

特定取得とは、特別特定取得とは

年末調整や確定申告の手引では以下のように解説されています。要約すると。

ただ、これでは似たような名称で両者の関係もいまいちはっきりしません。そこで以下で両者ができた経緯（立法趣旨）と取扱いについて解説します。

特定取得と特別特定取得は消費税増税の負担軽減措置

特定取得と特別特定取得は消費税の増税に伴いできました。（８％増税時、１０％増税時）

国は消費税の増税（５％⇒８％⇒１０％）に伴う住宅取得等の負担増を軽減する為（景気対策）に住宅ローン控除を拡充する措置（合計最大控除額２００万円⇒４００万円⇒４７９.９８万円）を講じました。（長期優良住宅等は３００万円⇒５００万円⇒５９９.９９万円）

• 消費税８％増税時に「消費税８％以上の住宅取得等」を「特定取得」として年間最大控除額を２０万円から４０万円に２倍に拡大しました。（長期優良住宅等は３０万円から５０万円）
• 更に消費税１０％増税時に「消費税１０％の住宅取得等」を「特別特定取得」として入居期限付きで控除期間を３年延長して２％増税分２６.６６万円を追加しました。（長期優良住宅等は２％増税分３３.３３万円）

特定取得と特別特定取得は消費税増税に伴う負担軽減措置としてできました。両者の取扱いをまとめると以下の通りです。

特別特定取得は入居期限付きで控除期間１３年になっています。また１１年目～１３年目の計算方法が通常の住宅ローン控除と異なります。以下で適用要件と計算方法について詳しく見ていきましょう。

特別特定取得の控除期間１３年特例、適用要件と計算方法

適用要件

特別特定取得が控除期間１３年の特例措置を受ける為には以下の全てを満たす必要があります。

上記を全て満たすと控除期間１３年になります。消費税１０％でも入居期限を満たさないと控除期間１０年です。

ただし、コロナの影響で入居が遅れた場合、契約期限付きで入居期限が令和３年１２月３１日まで延長されます。また、令和３年度税制改正でこれも契約期限付きですが入居期限が令和３年１月１日～令和４年１２月３１日まで延長されます。詳しくは以下の記事をご覧ください。

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消費税１０％だと全て控除期間１３年になるわけではありません。プラスアルファの要件を満たす必要があります。

計算方法

１年目～１０年目は特定取得部分で通常通り計算します。

１１年目～１３年目は特別特定取得部分で上記計算に２％増税分の限度計算が加わります。

特定取得以外になる中古住宅の個人間売買に注意

消費税は事業者（建設業者、不動産業者）の売上にはかかりますが、事業者でない個人の売上にはかかりません。

従って中古住宅を事業者でない個人から買う場合は消費税がかからないので特定取得（消費税８％以上取得）や特別特定取得（消費税１０％取得）には該当せず、特定取得以外になります。消費税５％のときと同様、年間最大控除額２０万円、控除期間１０年になります。

今現在消費税が１０％だからといって必ず消費税がかかっているとは限りません。売買契約書などで売主が事業者か個人か確認するようにしましょう。

特定取得と特別特定取得の判定の流れ

今までの注意点などを踏まえ特定取得と特別特定取得の判定の流れをまとめると以下の通りです。

1. まずは契約書などで売主が個人か事業者か確認します。
2. 次に消費税率を確認します。
3. 消費税率１０％で特別特定取得に該当するときは更に入居期限を満たすか確認します。

※新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合、年間最大控除額２０万円は３０万円に、４０万円は５０万円に、２６.６６万円は３３.３３万円になります。

特定取得、特別特定取得は住民税の控除限度額にも影響

特定取得、特別特定取得は住宅ローン控除の最大控除額（上述）のほか住民税の控除限度額にも影響します。住民税の控除限度額は以下の通りです。

• 特定取得以外の場合
  所得税の課税総所得金額等×５％（９７,５００円限度）
• 特定取得、特別特定取得の場合
  所得税の課税総所得金額等×７％（１３６,５００円限度）

住民税の住宅ローン控除について詳しくは以下の記事をご覧ください。

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まとめ

いかがだったでしょうか。特定に特別を追加して特別特定。令和３年度税制改正では特別特例なるものが。どんどん複雑になる住宅ローン控除。参考にしてください。

なお、令和４年度税制改正で、借入限度額（大、小）を区分する基準が「消費税率（特定取得、特定取得以外）」から「住宅の種類（省エネ性能等）」に変わりました。また、控除期間（１３年、１０年）を区分する基準も「消費税率（１０％で特例該当１３年）」から「住宅の種類（新築、買取再販１３年）」に変わりました。それ以外の項目も含め大幅に改正されています。住宅ローン控除の令和４年度税制改正について詳しくは以下の記事をご覧ください。

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